Frågor och svar om marknadshyra

Fråga: Vad är marknadshyror?

Svar: Det är när bostadsföretagen själva sätter hyrorna utan att förhandla med hyresgästerna. Det är som om företagen inte skulle behöva förhandla lönerna med fackföreningar. Det skulle leda till lägre löner. Marknadshyra leder det till 

• högre hyror
• högre vinster för bostadsbolagen
• mer bostadsspekulation
• mattan dras undan fötterna på hyresgästernas organisering vilket leder till en rad följdförsämringar. Sämre avtal, underhåll, inflytande osv
• fler vräkningar och social utsatthet
• större trångboddhet
• ökad fattigdom, då hyresgäster redan utgörs av högre andel lågavlönade
• hyresrätten som boendeform hotas

Fråga: Vilka vill ha marknadshyra?

Svar: M, SD, KD, L och C vill ha marknadshyra. Bolagen har länge drivit på för detta. Tidigare hotade de med att använda sig av EU för att få igenom marknadshyra. Det var då allbolagen infördes istället, 2011, som gjorde allmännyttan mer affärsmässig.

Dom påstår att det skulle skapas fler bostäder om marknadshyra infördes. Det finns inget som tyder på det. Bolagen behöver inte bygga fler bostäder för att tjäna mer pengar på hyresgästerna om marknadshyra införs. Tvärtom kommer det bli trängre eftersom folk inte kommer ha råd att bo annars.

Fråga: Varför lanserar vi en gräsrotskampanj med namnet Nej till marknadshyror nu?

Svar: Genom januariavtalet tas två nya initiativ som kan leda till ännu mer inslag av marknadshyror: 

1) en utredning om fri hyressättning i nybyggnation av hovrättsrådet Kazimir Åberg.  Den ska vara klar senast den sista maj 2021.

2) en hyreskommission som leds av Sophia Matsson Linnala, tidigare VD för Rikshem. Den ska kartlägga hur bostäders läge och kvalitet beaktas i hyressättningen och senast den 30 juni 2021 föreslå åtgärder.

Fråga: Vad innebär dessa i korthet?

Svar: Bolagen kan fritt sätta hyran och därvid kommer ett tariffsystem se till att hyrorna anpassas utefter nyproduktionsprisernas kurvor. Hyresgästföreningen kan idag i efterhand försöka pressa ner de nya priserna men den möjligheten försvinner. “Den fria hyressättningen, inklusive tariffsystemet ska vara fristående från bruksvärdessystemet”, enligt utredarens direktiv. 

När det gäller lägesfaktorn hänvisas till att förändringen 2011 inte gett det utfall i större skillnader i hyrorna som bolagen och nyliberala politiker hoppats på och därför ska kommissionen se över om det behövs incitament eller lagstiftning.

Här förklarar vi lite mer ingående.

1) Fri hyressättning i nybyggnationen

Fråga: Hur sätts nybyggnadshyror idag?

Svar: Det står redan idag fritt för en hyresvärd att antingen komma överens om hyran i nybyggnation efter en förhandling med hyresgästföreningen eller välja egensatta hyror (individuella avtal med de hyresgäster som accepterar att flytta in). Allmännyttan och de större privata värdarna har förhandlingsordning, men går inte Hyresgästföreningen med på orimliga krav kan hyresvärden sätta egna hyror. 

Allt färre nybyggen förhandlas idag. Det är vanligare än förr att privata värdar själva sätter hyran.

När nybyggnadshyran förhandlas kan detta ske på två sätt. 

Ett idag allt mer ovanligt alternativ är att hyran förhandlas i nivå med bruksvärdet för likvärdiga lägenheter på orten. 

Sedan 2007 gäller att nybyggen under en period (idag 15 år) kan lyftas ur bruksvärdessystemet och förhandlas enligt undantagsregler om så kallade presumtionshyror. Tanken är att de hyror som då sätts (vanligen högre än bruksvärdet) ska täcka byggkostnaderna plus “rimlig avkastning” och gälla i femton år innan skäligheten enligt bruksvärdet kan prövas i hyresnämnden. Hyran får under den presumtionstiden bara ändras om det finns synnerliga skäl, bortsett från en viss anpassning till hyresutvecklingen på orten. Genom att presumtionshyran sätts efter en förhandling med Hyresgästföreningen ges hyresgäster på papperet ett visst skydd mot alltför extrema hyror. Presumtionshyror kan inte användas som jämförelsematerial vid hyressättning i andra fastigheter.

. 

Fråga: Vad blir då skillnaden? Vad innebär fri hyressättning i nybyggnation enligt januariavtalet och regeringens direktiv till utredningen?

Svar: Fri hyressättning vid nybyggnation införs. Hyran ska sedan efter en inledande period (hur länge denna period varar ska utredaren föreslå) följa en tariff grundad på då jämförbara nybyggda objekt (som vanligen är ännu dyrare, vår anm.) med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet, eller alternativt sättas genom gängse förhandling. Fastighetsägaren väljer själv vilken av dessa metoder som tillämpas.

Fråga: Men betyder inte hyresvärdens möjlighet att välja “egensatta hyror” att det redan idag finns fri hyressättning vid nybyggnation?

Svar: Ja, i hög grad, men mycket vill ha mer. Det händer ibland att egensatta hyror i dagens system kan sänkas efter att missnöjda hyresgäster tagit ärendet till hyresnämnden. I ett sällsynt men uppmärksammat fall i december 2019 fick hyresgäster i ett av Uppsalahems nybyggen efter en dom i hyresnämnden hyran för en normaltrea på 12700 kronor sänkt med 1500 kronor. Denna “risk” för fastighetsägare kan även i viss mån ha en återhållsam självreglerande effekt. 

Även höga presumtionshyror kan i viss mån hållas tillbaka av motsvarande “risk” att prövas jämfört med aktuella bruksvärden, om än först efter femton år. Hyresgästföreningens förhandlare kan i bästa fall även under denna undantagstid kompensera hyresgäster med höga presumtionshyror med något lägre avtalade höjningar i de årliga förhandlingarna. 

Egensatta hyror ingår inte i de årliga hyresöverenskommelserna för hela beståndet. Det blir bara hyreshöjning om hyresvärden förhandlar om den med varje hyresgäst. Allmännyttan avstår ofta från hyreshöjning de närmaste åren efter egensättningen om den inte prövats.

Den viktigaste skillnaden är att ett tariffsystem ska införas där hyrorna efter den fritt satta inledande perioden ska anpassas till nyproduktionsprisernas utveckling, dvs Hyresgästföreningens möjlighet att över tid försöka anpassa hyrorna nedåt tas bort. “Den fria hyressättningen, inklusive tariffsystemet ska vara fristående från bruksvärdessystemet”, enligt utredarens direktiv. Hur tariffsystemet på ännu längre sikt ska förhålla sig till bruksvärdessystemet ska utredas.

För att ytterligare markera karaktären av marknadshyror föreslår direktiven också att hyran i olika situationer ska kunna avvika från tariffen och anpassas till hur efterfrågade lägenheterna är.Utredaren ska enligt direktivet även ta ställning till om förhandlade presumtionshyror helt ska fasas ut och särskilt beakta “intresset av ett enhetligt regelverk”. 

Allt detta innebär marknadspriser i nybyggnationer som successivt och mer än tidigare kommer att dra med sig det övriga hyresbeståndet.

Våra slutsatser: Redan dagens nyproduktionshyror, oavsett om de är presumtionshyror (som förhandlas) eller egensatta, är i praktiken en variant av marknadshyror, med begränsningen att de kan överprövas av hyresnämnden . 

Den stora försämringen i utredningsdirektiven är ett system där en helt fri hyressättning i nybyggnationen också kopplas till ett efterföljande tariffsystem. Detta binder hyran i lägenheterna till nyproduktionsprisernas fortsatta utveckling. 

Därmed reduceras både Hyresgästföreningens och hyresnämndens möjligheter att hindra marknadshyror att slå igenom även inom det befintliga beståndet.

När till exempel den marknadsivrande bostadsforskaren Fredrik Kopsch som är senior fellow vid Timbro hälsar direktiven med “en känsla av optimism” inför vad som han tror kan bli “en av de viktigaste reformerna som svensk hyresmarknad sett, kanske någonsin” är det dags att samla till ett massivt motstånd som kan stoppa detta och vända läget till krav på en ny social bostadspolitik.  

2) Hyreskommissionen

Fråga: Vad innebär den hyreskommission ska låta lägenheternas kvalitet och läge få ett större genomslag i hyressättningen? 

Svar: I samband med 2011 års hyresreform (då allmännyttan skulle göras “affärsmässig” och förlora sin hyresnormerande norm) gav Alliansregeringen parterna i utrymme att själva genom kollektiva förhandlingar göra de justeringar av hyresstrukturerna, som kunde motiveras av det geografiska läget och kvalitet (“andra bruksvärdesfaktorer”).

Hyreskommissionen motiveras av att fastighetsägarna och nyliberala politiker uppenbarligen är missnöjda med hur små förändringar till “en mindre platt och mer diversifierad hyresstruktur” som de anser att arbetet med denna “systematiska hyressättning” hittills har gett. De vill alltså har större skillnader i hyrorna.

“Det har bl.a. anförts att tillämpningen av bruksvärdessystemet för hyressättning håller hyrorna nere, att svängningar i balansen mellan utbud och efterfrågan har förhindrats att slå igenom fullt ut i hyrorna samt att särskilt lägets betydelse har undervärderats och att skillnaderna är relativt små mellan attraktiva och mindre attraktiva lägen”, heter det i regeringens direktiv som också hänvisar till Finanspolitiska rådets rapport 2017 s. 156 f.).

Kommissionens uppdrag är att påskynda ett större genomslag för lägesfaktor och kvalitet, antingen genom incitament och verktyg till parterna eller åtgärder från statens sida, inklusive författningsförslag, som bedöms nödvändiga. 

Fråga: Hyreskommissionen ska “ spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt.” Allt utgår ifrån ett antagande att höjda marknadshyror ska få fart på intresset att bygga bort dagens extrema bostadsbrist. Hur rimligt eller ens möjligt är det?

Svar:  Uppdraget är både felaktigt och omöjligt. Vi har idag en skriande bostadsbrist där enligt Boverket 462 000 hushåll är trångbodda, varav 56 000 har en ansträngd boendesituation och 42 000 har en osäker bostadssituation med upprepade flyttar. 670 000 står i Stockholms bostadskö, varav 13 procent aktivt söker bostad (87 000)  Hyresrätterna är samtidigt redan idag den i särklass mest missgynnade boendeformen, utan de subventioner som gynnar ägare av villor och bostadsrätter. Ingen kan på fullt allvar tro att ytterligare höjda marknadshyror kan lösa dagens bostadskris. Som till och med Boverket föreslår behöver vi istället en ny social och generell bostadspolitik för alla – “som bidrar till att alla har möjlighet att bo bra till rimlig kostnad”.

Fråga: Hyreskommissionens uppdrag motiveras med att dagens alltför “platta” hyresstrukturer påstås hindra en ökad rörlighet på hyresmarknaden och bidra till “inlåsningseffekter”. Men vad skulle de verkliga konsekvenserna bli?

Svar: I ett Sverige med skriande bostadsbrist och redan smärtsamt höga hyror kan fortsatt höjda hyror, om än allra mest i lägenheter med bättre lägen och kvalitet, bidra till så orimliga marknadshyror att de snart gör hyresrätten till en ohållbar boendeform. Fri hyressättning i nyproduktionen tillsammans med statliga åtgärder för att systematiskt låta bättre läge, modernitet, standard och förvaltningskvalitet motivera ännu högre hyror kan bara leda till en ännu mer systematiskt segregerad bostadsmarknad. Där förhandlingsrätten trängs tillbaka och fri hyressättning i nybyggnationen alltmer tillåts smitta av sig i befintliga bostäder ges också all världens riskkapitalbolag grönt ljus till att införa marknadshyror bakvägen via spekulativa uppköp och konceptrenoveringar av tomställda lägenheter, där hyran kan sättas lika ensidigt som i nybyggen. 

De som har råd att låna och köpa kommer då i allt högre takt att fly från hyresrätten till mer gynnade boendeformer samtidigt som alla övriga blir mer inlåsta, bidragsberoende och trångbodda. Samtidigt förvandlas hela bostadsmarknaden till ett monopolspel för hejdlösa bostadsspekulanter. 

Fråga: Hur stora hyreshöjningar kan ett genomslag för marknadshyror medföra?

Svar: De förslag som vi nu måste kämpa för att stoppa innebär en ny tippunkt till marknadshyror. I en rapport som beställts av Hyresgästföreningen från konsultföretaget Ramböll 2018 uppskattas marknadshyror kunna leda till genomsnittliga hyreshöjningar i storstadsregioner som Stockholm och Göteborg med närmare 50 procent och i andra större städer med cirka 30 procent.  Uppskattningen baseras på en detaljerad jämförelse i varje postnummerområde med marknadspriser på bostadsrätter och nyproducerade presumtionshyror. För hyresgäster med redan låga inkomster i Stockholmsregionen skulle ett minskat konsumtionsutrymme med i genomsnitt 12 procent vara katastrofal.

Fråga: Vad är alternativet?

Svar: Att stoppa fastighetsägarnas fria hyressättning som via nyproduktionen och renovering av tomställda lägenheter sprider sig till hela beståndet är steg ett. Men status quo är en bostadskris utan motsvarighet sedan början av 1960-talet. En ny social bostadspolitik kräver att den långa rad av försämrade villkor som sedan 1990-talets nyliberala systemskiften har gjort Sveriges hyresgäster till bostadsmarknadens mest missgynnade strykpojkar rivs upp och ersätts av helt andra åtgärder. Dessa måste också vara maximalt klimateffektiva. 

Sverige hade under efterkrigstiden en av världens mest framgångsrika “sociala bostadspolitik”, som med det så kallade miljonprogrammet också lyckades bygga bort bostadsbristen. Staten svarade för finansieringen med stödinsatser, billiga lån från AP-fonderna och kvalitetshöjande byggnormer. Den kommunala allmännyttan stod i hög grad för bostadsbyggandet med hjälp av det kooperativa Riksbyggen och BPA, som startades av Byggnadsarbetarförbundet. Alla skulle kunna efterfråga en god bostad. 

Med början i skatteomläggningen 1991 då en sänkning av inkomstskatterna betalades med avskaffade bostadssubventioner har finansieringen steg för steg överlämnats till de privata bankerna och hushållen. Sedan de skattefria underhållsfonderna och andra stöd avskaffades höjdes hyrorna på tre år med 50 procent. 

Medan avdragsrätten för ägare av villor och bostadsrätter kvarstod avskaffades också 2007 den lilla kompensationen i form av nyproduktionsstöd och räntebidrag som fanns kvar för hyresrätter, vilket i ett slag gjorde nyproduktionen 20 procent dyrare. 

De kommunala bostadsbolagen (allmännyttan) ska sedan 2011 också drivas efter affärsmässiga principer, samtidigt som de inte längre tillåts vara hyresnormerande. Borgerliga och även socialdemokratiska kommunpolitiker har också ända sedan 1990-talet ofta finansierat nybyggen med att sälja ut delar av allmännyttan, samtidigt som särskilt borgerliga politiker också har drivit på för ombildningar till bostadsrätter av ideologiska skäl.

En konsekvens har blivit att hyresrätter beskattas med 2-3000 kronor mer varje månad än småhus och bostadsrätter, (på grund av ränteavdrag för bolån, ROT- och RUT-avdrag för egenägt boende). Medan boendekostnaderna för hyresrätter ökade med 90 procent mellan 1991 och 2017 ökade de för småhusägare bara med 20 procent (konsumentprisindex steg under samma period med 40 procent).

En rapport från Veidekke med namnet, Sverige – sämst i klassen, baserad på en inventering av sociala ambitioner i 12 jämförbara länder, inklusive USA, visar att Sverige i dag utmärker sig som ett land med unikt svag statlig bostadspolitik.

För att återupprätta allas rätt till en god bostad till en rimlig hyra krävs en ny social bostadspolitik. 

Kampanjen Nej till marknadshyra kräver:

• Nej till marknadshyror: Släng januariavtalets utredning om fri hyressättning i nybyggnationen och Hyreskommissionen för ökade lägeshyror i papperskorgen

Flera av de organisationer som deltar i  Nej till marknadshyra för fram alternativ till marknadspolitiken och står för en ny social bostadspolitik som också kan sänka hyrorna. Till exempel: 

• Likvärdig beskattning av hyresrätter med andra boendeformer, vilket enligt Hyresgästföreningen skulle kunna sänka nyproduktionskostnaden för en hyrd trea med 3000 kronor.
• Lag mot bostadsspekulationen och egensatta renoveringshyror med en Lex Hembla som också bannlyser riskkapitalbolag och andra oseriösa fastighetsägare. 

• Bygg bort bostadsbristen och underhållsberget med hjälp av statliga lån, stöd till klimatsmarta nybyggnationer och renoveringar och nya kommunala byggbolag.
• Utvecklade bostadsbidrag som kan garantera alla med låga inkomster en god bostad.
• Återupprätta allmännyttan. Ge allmännyttan en hyresnormerande roll. Slopa kravet på “affärsmässighet”.