Nej till hyreschock genom Stockholmshyra!

HYRESHÖJNIGNAR PÅ SNITT 12 – 17 PROCENT över HELA STADEN. Inga sänkningar

Det har kommit till vår kännedom att både Hyresgästföreningen centralt och de Allmännyttiga bostadsbolagen SNABBT försöker få igenom Stockholmshyra NU I OKTOBER. Vi lanserar därför snabbt ett motstånd mot detta

Här följer

1. NAMNINSAMLINGEN mot Stockholmshyra, klicka HÄR

2. En artikel från Hyrespressen av EVA FEE med mycket fakta i den här frågan

3. Ett brev från de förtroendevalda i Hyresgästföreningens LILLA FÖRHANDLINGSDELEGATION för hyresgästerna i Svenska Bostäder till den politiska styrelsen för Svenska Bostäder. De ber styrelsen ingripa eftersom: ”Systematisk hyressättning riskerar bli systematisk hyreshöjning”

4. Tal vid Bostadsvrålet, bakgrund i frågan, avslöjande siffror hur det gick i Malmö

5. UTTALANDE från Norra Järva Stadsdelsråd om hur JÄRVA drabbas speciellt av Stokholmshyra

6. Delar av en artikel i DAGENS ARENA där en skrämmande syn från Hyresgästföreningens chefsförhandlare Margareta Björkvald framgår, samt kopplingen mellan Stockholmshyra och utredningen om LÄGESHYRA. En utredning SOU2021:58 som borde vara skrotad i och med att punkt 44 i januariavtalet skrotades men som vi i Nej till marknadshyra och raddahyresratterna.se var först med att avslöja nu används aktivt i de förhandlingar om lägeshyra på riksplanet som har återupptagits.

NAMNINSAMLING till Simon Safari, ordf HGF region Stockholm

Nej till hyreschock genom Stockholmshyra

Allmännyttiga bostadsbolagen har nu, i slutet av flera års förhandlingar om systematiska hyror, lanserat ett förslag om Stockholmshyra som ger i snitt 12 procents höjning under 6-8 år och inga sänkningar. Det finns en ambition både hos Bostadsbolagen och Hyresgästföreningens ledning att sluta ett avtal snart och därför måste vi GENAST kräva att Hyresgästföreningens förhandlare INTE accepterar dessa höjningar.

Det vi hittills sett är inte bra. Det liknar inte en systematisering av hyrorna genom i princip lika höjningar och sänkningar, som var tanken när arbetet inleddes. Det liknar en systematisk hyreshöjning för dagens hyresgäster på i snitt minst 8% på åtta år, varav 2% första året. Till detta kommer att byte av hyresgäster skulle generera en ökning av lägenhetshyrorna på ytterligare ca 5% på åtta år, första året ca 1%.

JAG KRÄVER

– att hyresförhandlarna vägrar acceptera att Allmännyttiga kommunala bolag höjer hyrorna genom Stockholmshyra.

– Pappren på bordet. Information till medlemmarna om innehållet i pågående förhandlingar om Stockholmshyra.

-Inget avtal utan medlemsdemokrati.

Varför är det viktigt?

Ett dåligt avtal kommer att ge privata hyresvärdar möjlighet att också höja hyrorna.

Namninsamlingen riktar sig till alla hyresgäster i Stockholm med vänner. Vi har redan genom protester och politiskt uppror stoppat marknadshyra i nyproduktion. Underminera nu inte denna framgång genom att ge till vika för bolagens nya krav på hyreschock.

Skriv under!, klicka på HÄR

————

HYRESPRESSEN – EVA FEE

I förra numret av Hyrespressens ställdes frågor om vad som hände i förhandlingarna om systematisk hyressättning mellan Hyresgästföreningen och Allmännyttan, som stannat av sedan ett par år. 

Vi i förhandlingsdelegationerna fick ett snabbt uppvaknande. Plötsligt var förhandlingarna i full gång i mars och april, trots att verktyget Trimma som ska hantera alla uppgifter om lägenheters hyra och standard inte alls var färdigutvecklat av bolagen eller tillgängligt för Hyresgästföreningens förhandlare. Dessutom konstaterade förhandlarna att det fanns stora brister i bolagens underlag. 

Principöverenskommelsen, som antogs utan delegationernas medverkan 2018, väckte protester och oro hos hyresgäster och förtroendevalda. Det var uppenbart att den innebar stora hyreshöjningar i attraktiva lägen, utan några sänkningar i förorterna, trots att den systematiska hyressättningen från början presenterades som ett nollsummespel som skulle ge rättvisare hyror. 

Nu krävde delegationerna återigen att få information och inflytande. Men icke. Lägeskartan med områden från A-K justerades och hyresspann lades fast i överenskommelser mellan tjänstemännen. Det fick vi veta efterhand. I början av juni lade så bolagen fram ett underlag som fick delegaterna att gå i taket. De vill få Hyresgästföreningen att, innan individuell poängsättning och slutförhandling har skett, godkänna hyreshöjningar som kan innebära en total höjning av hyresnivån med 10-12 %. En tiondel av lägenheterna skulle få fryst hyra ett till två år, resten hyreshöjningar under upp till fem år. Innerstadens äldre lägenheter som anses särskilt attraktiva trots att de ofta är mörka och har dåliga planlösningar skulle få stora hyreshöjningar. 

Bolagen trodde att Hyresgästföreningen skulle låta sig köras över, eftersom de alternativ som presenteras av den särskilda hyreskommission som fått i uppdrag att utreda ”Läge och kvalité i hyressättningen” kan bli ännu värre. Men delegaternas tydliga motstånd och opinionstrycket mot marknadshyror som fått regeringen på fall bör ge förhandlarna råg i ryggen. Allt underlag måste vara klart och begripligt och konsekvenserna för enskilda hyresgäster ska kunna bedömas. 

Förhandlingsdelegationerna ska ha sista ordet. Innan ett avtal ingås och det ska bara ingås om det är till nytta för hyresgästerna. 

En generell hyreshöjningen på 10–12 procent är en ren vinst för bolagen, eftersom den inte motsvaras av några kostnader alls. Den kommer utöver höjningarna i de årliga förhandlingarna och där kommer inte bolagen att vika sig hur bra ekonomi de än har. Det är orimligt att gå med på något sådant. Bolagen vill ha sina vinster – Det visar årets hyresförhandlingar. 

Trots pandemin höll bolagen länge fast vid sina orimliga krav på 2,8 % från första januari 2021 och gick till slut ner till 2,4, som Hyresgästföreningen avvisade med ett antal goda argument för frysta hyror. I Hyresmarknadskommittén kom man inte heller överens och det blev en s.k. oberoende skiljedomare som till slut bestämde att det blev 1,75 % höjning från 1 mars. Och sedan följde privaten efter. 1,75 % är långt över vad bolagen behövde. 2019 gjorde bolagen en vinst på 15%. 

Bolag // Vinst // Hyror

Svenska Bostäder // 310 Mkr // 2580 Mkr 

Familjebostäder //  342 Mkr // 1951 Mkr 

Stockholmshem // 442 Mkr // 2533 Mkr 

Totalt 1094 Mkr // 7064 Mkr 

Vinsterna har fortsatt öka under 2020. Och hyresgästerna får det allt svårare.

————–

Till styrelsen för Svenska Bostäder

Systematisk hyressättning riskerar bli systematisk hyreshöjning 

Som ni vet pågår ett vällovligt arbete med ”Stockholmshyra” för att systematisera och rätta  till felaktigheter i hyresstrukturen i bolaget. Detta har nu kommit så långt att vi kan se  strukturen i bolagets förslag. Det finns en ambition att ta beslut om helheten och detaljerna  snart i höst. 

Det vi hittills sett är inte bara, eller ens främst, en systematisering av hyrorna genom i princip  lika höjningar och sänkningar, som var tanken när arbetet inleddes, utan en systematisk  hyreshöjning för dagens hyresgäster på i snitt minst 8% på åtta år, varav 2% första året. Till  detta kommer att byte av hyresgäster skulle generera en ökning av lägenhetshyrorna på  ytterligare ca 5% på åtta år, första året ca 1%. 

För att en överenskommelse ska kunna träffas måste den i princip innebära en systematisering  på nuvarande hyresnivå. 

Annars är det helt i strid med intentionerna med Stockholmshyra och i strid med stadens  ägardirektiv i budget i november 2020: 

”Bolagen ska vara ekonomiskt starka och medverka till att Stockholm får en väl fungerande  bostadsmarknad som kännetecknas av trygghet, god rörlighet, tillgänglighet och rimliga  hyror. Bolagen ska bygga hyresbostäder med hyror som även unga, studenter och andra  grupper med svag ställning på bostadsmarknaden har råd att efterfråga.” 

I förslaget ersätts flertalet sänkningar med frysningar av hyran till den genom de årliga  förhandlingarna nått aktuell nivå, vilket är ett stort tillmötesgående av Hyresgästföreningen.  Höjningarna borde högst vara på motsvarande nivå men är i förslagen från bolagen många  gånger högre. 

För hyreshöjningar finns det etablerade systemet med årliga förhandlingar och det är inte  rimligt att lägga på stora ytterligare höjningar. 

Den systematiserade hyressättningen i Stockholm befinner sig på upploppet och  inventeringar, poängsättningsdiskussioner, lägesfaktorer, typ av fastighet, renoverad eller ej  renoverad m.m. har detaljdiskuterats. När alla data förs in i denna mycket komplexa och  avancerade modell kommer nya hyror fram. Mycket är korrekt, dock inte nivån på flertalet hyror. 

Frågan om Stockholmshyra är så central för stockholmarna att den måste hanteras på politisk  nivå. Därför kontaktar vi er i den politiska styrelsen för Svenska Bostäder med krav på att ni  sätter er väl in i förslaget och påverkar det till att inte innebära orimliga hyreshöjningar  allmänt och särskilt i vissa områden. Vi förväntar oss direktiv till bolaget att systematisera på  nuvarande totala hyresnivå. 

Bästa hälsningar, 

Yngve Sundblad, Birgitta Bengtsson, Per Jansson 

Hyresgästföreningens lilla förhandlingsdelegation för hyresgästerna i Svenska Bostäder

——-

TAL VID BOSTADSVRÅLET

Bostadsvrålet 9 oktober 2021 Eva Fee, Hyresgästföreningen Södermalm

Systematisk hyressättning, bruksvärde och Stockholmshyra.

För hundra år sedan hade vi fattigdom och marknadshyra. Under femtio år byggde vi upp välfärden och en bra statlig och kommunal bostadspolitik. Framför allt fanns det allmännyttiga kommunala bostadsbolag utan vinstsyfte och det skapades ett bruksvärdes- och förhandlingssystem som höll hyreshöjningarna på en rimlig nivå. 

De senaste femtio åren har allt försvunnit bit för bit och ingenting är kvar av bostadspolitiken utom vinstmaximering.  

Bruksvärdes- och förhandlingssystemet skapades på sextiotalet när det rådde bostadsbrist och hyresregleringarna inte fungerade längre. Det var en del av ett helt bostadspolitiskt program för att bygga nya bostäder, där kommunerna gavs ansvar för bostadsförsörjningen och allmännyttan skulle bygga utan vinstsyfte och det fanns investeringsstöd och billiga räntor.

 Målsättningen var att hålla hyrorna nere – men utan hyresregleringens nackdelar. Bruksvärdessystemet skulle ge möjlighet att genom förhandlingar mellan jämlika parter höja hyrorna på ett sätt som speglade marknadsvärdena bedömda med utgångspunkt från de behov och värderingar hyresgästernas kan antas ha. Men man insåg att en sådan marknadslösning inte kunde fungera så länge det fanns bostadsbrist.

Alltså beslöt man att bruksvärdet skulle bestämmas i jämförelse med likvärdiga lägenheter i allmännyttan. Eftersom de byggdes till självkostnadspris fanns en nivå att utgå ifrån. Hyrorna fick bli högre, men dom fick inte påtagligt överstiga de dyraste jämförbara lägenheterna i allmännyttan. Det gav ett utrymme för att ge en rimlig vinst till dem som byggde. Även privatvärdar borde därför ha anledning att satsa på nyproduktion.

Sedan dess har hela bostadspolitiken raserats och bruksvärdessystemet har blivit ett system för hyreshöjningar. Nu bestäms bruksvärdet genom jämförelse med alla likvärdiga lägenheter inom orten, både allmännyttiga och privata och allmännyttan drivs för att ge vinst. 

Det blir alltid den högsta hyran bland de jämförbara lägenheterna som blir styrande för bruksvärdet. Och det ska vara en påtaglig skillnad mellan denna lägenhet med högsta hyra och den lägenhet som är under förhandling, för att hyran ska anses vara oskälig. Det är klart att detta är hyresdrivande. 

Men istället för att driva politisk kamp för att återställa bruksvärdessystemet till vad det var tänkt för- att hålla hyrorna nere, så ägnar Hyresgästföreningen en stor del av sin kraft till att försöka systematisera hyrorna.  Man försöker förhandla fram ett poängsystem med hundratals variabler som påstås avspegla hyresgästernas värderingar och skapa rättvisa och transparens.

 Men det är dömt att misslyckas när det sker med de nuvarande reglerna i bruksvärdessystemet och när det råder bostadsbrist och segregation. Det leder bara till hyreshöjningar och mer segregation. I slutänden leder det till en acceptans av att det är marknaden som ska styra hyressättningen. Hyresgästernas värderingar omsätts till kronor och ören. Och det är bara den som har råd som kan efterfråga lägenheterna med poäng för hög standard, läge vid park, med havsutsikt och nära till kollektivtrafik och service. Fattiga får flytta till lägenheter med låg poäng.

Det är liknande resonemang som förs i utredningen om Läge och kvalité i hyressättningen, en utredning som visserligen förpassats till byrålådan, men som föreslår lagstiftning om inte systematisk hyressättning införs, framför allt i Stockholm. Och från bostadsdepartementet kommer signaler om att parterna i sina förhandlingar ska ta vara på utredningens förslag. En utredning som föreslår inskränkningar av förhandlingsrätten och i praktiken innebär att marknadshyra införs bakvägen, eftersom bruksvärdeshyran ska bestämmas helt efter hyresgästernas betalningsvilja. 

Just nu pågår förhandlingar om Stockholmshyra mellan de allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholm och hyresgästföreningen. Hyresgästföreningen har bundit upp sig i en principöverenskommelse om hyresnivåer i olika områden och för olika fastighetstyper. När man nu närmar sig skarpt läge i förhandlingarna så är det tydligt att systematiseringen kommer att leda till stora generella hyreshöjningar och inte bara drabbar ett mindre antal med påstått för billiga hyror i innerstaden. Ordförandena i förhandlingsdelegationerna har skrivit till styrelserna i de allmännyttiga bolagen för att de ska förstå att konsekvenserna blir allvarliga om bolagen håller fast vid sina krav.

 Nej till Marknadshyra har tagit initiativ till en namninsamling riktad till hyresgästföreningens förhandlare för att de ska våga säga nej till ett avtal som inte uppfyller de ursprungliga intentionerna, som var att rätta till orättvisa hyror genom både sänkningar och höjningar. Vi uppmanar alla Stockholms hyresgäster att skriva på den. Ett dåligt avtal kommer att gynna även privata fastighetsägare.

Vi bör också lära oss av erfarenheterna i Malmö. Där började en modell för systematisk hyressättning införas 2004 allmännyttiga MKB och den var i stort genomförd 2015. Hyresgästföreningen har inte gjort någon uppföljning men det har vår utomordentlige hyresaktivist och statistiker Björn Alfredsson. Han har gått igenom hela MKB:s fastighetsbestånd 2005, 2010 och 2015 och registrerat hyrorna. Han har tagit bort ombyggda fastigheter och följt hyresutvecklingen för övriga. De avtalsenliga hyreshöjningarna på 19% under perioden har tagits bort. För övrigt var de 60% högre än prisökningarna i allmänhet.

Han fann att

 5% har inte fått höjning över normala hyreshöjningar.

24% har fått upp till 10% höjning 

43% har fått 10-20% höjning 

23% har fått 20-30% höjning och 

4% har fått över 30% höjning.

Den genomsnittliga höjningen på grund av modellen är 15% under tioårsperioden och höjningarna har drabbat A, B och C-lägen i stort sätt likartat, med lite övervikt för A-

När Björn presenterat dessa siffror i en debattartikel i Sydsvenskan fick han ett goddag yxskaftsvar från Hyresgästföreningen Syd, vars företrädare talade om transparens och rättvisa och vikten av att poängsätta sådant som havsutsikt, parkettgolv och närhet till kollektivtrafik men inte ett ord om hyreshöjningarna eller analys av Malmö-modellen.

Björn har gott om statistik även för Stockholm och har länge varnat för konsekvenserna av Stockholmshyra. Det är risk att han får rätt.

Ekonomerna. lobbyisterna och ledarskribenterna fortsätter att propagera för marknadshyror. Och de borgerliga partierna har kvar marknadshyror i sina politiska program. Men de har inget emot att hyresgästföreningen och fastighetsägarna kommer överens själva om hur bruksvärdeshyrorna ska höjas till något som motsvarar marknadsvärden på grund av läge och kvalité. Och de försöker pressa hyresgästföreningens ledning till förhandlingsbordet, med hot om lagstiftning. 

Vi ska ge ett tydligt budskap Lägg ner de misslyckade planerna på systematisk hyressättning.  Låt oss alla samlas i valrörelsen och kräva en social bostadspolitik och ett bruksvärdessystem söm håller tillbaka hyreshöjningar istället för att skapa dem.

—————-

Uttalande av Norra Järva Stadsdelsråds styrelse

11 oktober 2021

Vägra gå med på höjda Stockholmshyror!

Norra Järva Stadsdelsråd är ytterst oroat över att de förhandlingar som just nu pågår mellan Hyresgästföreningens förhandlingsdelegationer och de tre allmännyttiga bolagen Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder om höjda Stockholmshyror utöver de som avtalas i de årliga hyresförhandlingarna. Dessa skulle inte bara bli oerhört tunga för hyresgästerna. Det vore också ett upprörande brott mot Järvaavtalet om villkoren för de upprustningar av Stockholms miljonprogramsområden som påbörjades i Husby efter mycket omfattande protester 2007-2008 och den långvariga dialogen därefter.

Enligt en principöverenskommelse från december 2018, som slöts utan medverkan av Hyresgästföreningens förhandlingsdelegationer, skulle hyran i Stockholms tre allmännyttiga bostadsföretag kunna höjas med maximalt 250 kronor per år i sex år beroende på läge och kvalitet. Det vill säga upp till 1500 kronor, utöver de årliga hyreshöjningarna! Då inget avtalades om sänkta hyror i andra ändan kan resultatet av det som kallas “systematiserad hyressättning” bli systematiserade hyreshöjningar.

Enligt principavtalet skulle hyrorna i Stockholm regleras utefter fem punkter: – lägenhetens storlek och typ av kök; – standard, dvs om lägenheten är upprustad eller ej; – typ av hus, som om det finns hiss eller ej och hur det ser ut; – läge som tex närhet till grönområden och vatten; förvaltningskvalitet och service.

Att Stockholmshyra kan leda till nya, stora och segregerande hyreshöjningar i innerstaden har länge oroat hyresgästerna där. Men ett avtal om Stockholmshyra kan även här på Järva leda till nya och helt oacceptabla hyreshöjningar, som till exempel för SB:s renoverade lägenheter på Trondheimsgatan, Bergengatan och nu även Oslogatan i Husby.

Detta vore ett upprörande brott mot vad som utlovades i Järvaavtalet, som slöts efter intensiva protester i Husby 2007-2008 mot de chockhöjda hyror till nyproduktionspriser som hotade i det så kallade Järvalyftet och i den långvariga dialog som sedan följde. Järvaavtalet, som länge har hyllats av Hyresgästföreningen, innebar 24-procentiga hyreshöjningar (i tre steg enligt det basalternativ som snabbt valdes) utöver de årliga hyreshöjningarna efter en ombyggnad under 10-11 månader av hela hus och gårdar.

Hyreshöjningarna har varit tunga för hyresgästerna, men ändå på betydligt lägre nivåer än de nyproduktionspriser som först planerades och mindre än hälften så höga som till exempel i Hemblas renoveringar en lägenhet i taget. I samband med att Järvaavtalets slöts förklarade det dåvarande ytterstadsborgarrådet Joakim Larsson att renoveringens kostnader till en tredjedel skulle bäras av energibesparingar, till en tredjedel av hyresgästerna och till en tredjedel av Svenska Bostäder som kompensation för en lång tid av uteblivet underhåll.

Inte bara Hyresgästföreningen utan även Joakim Larsson talade som representant för både Stockholms stad och Svenska Bostäder om Järvaavtalet som “en förebild i landet” för renoveringen av mijonprogramsområden.

Norra Järva Stadsdelsråd protesterar mot Stockholms stads försök att kränga sig ur Järvaavtalet och med “systematiserad hyressättning” som argument höja de Stockholmshyror i Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder som redan är absurt höga jämfört med boendekostnaderna för villor och bostadsrätter och därför borde sänkas.

Varje differentiering av hyrorna efter läge och kvalitet måste ske inom ramen för frysta eller sänkta genomsnittshyror. Vi förväntar oss också att Hyresgästföreningen och dess förhandlingsdelegationer vägrar underteckna varje avtal som höjer de genomsnittliga hyresnivåerna i Stockholm eller höjer hyrorna ytterligare för de renoveringar på Järva som vi redan har betalat för genom Järvaavtalet. Järvas ofta mycket trångbodda och lågavlönade hyresgäster har inte råd med några som helst hyreshöjningar.

Antaget av Norra Järva Stadsdelsråds styrelse den 11 oktober 2021

———-

Utdrag artikel ur Dagens Arena

”Hyresgästföreningen konstaterar att delar av utredningen har tagits med i förhandlingarna som nu återupptagits.

Om parterna utvecklar en mer systematisk hyressättning kommer det att leda till att hyrorna på sikt kommer att bli högre, konstaterar Hyresgästföreningen. 

Ser ni några risker med att läge och kvalitet ska återspeglas i hyressättningen? Till exempel att höjda hyror, som kan komma till följd av det, kan slå olika mot olika grupper i samhället?

– Nej, det blir inte på det viset. Dessutom är fastighetsägarna måna om sina hyresgäster. Även om man ser att det här är en lägenhet som har en alldeles för låg hyra så kommer inte den hyran att få genomslag på en gång och kanske inte alls under den tid som man bor kvar i sin bostad. Det finns inga sådana hot. Det kommer förhandlingarna att ta om hand. Förhandlingarna tar hänsyn till hyresgästernas och fastighetsägarnas intressen. Man kommer inte bli kastad på gatan, det finns inte, säger Margareta Björkvald.”

KOMMENTAR:

• Varför ser inte Hyresgästföreningens chefsförhandlare några problem med att hyrorna på sikt konstateras öka med systematisk hyressättning?
• Hur kan en företrädare för Hyresgästföreningen säga att det inte finns några risker eller orättvisor eftersom fastighetsägarna är måna om sina hyresgäster?
• Är det enda som är viktigt för en chefsförhandlare att få förhandla? Oavsett uppställningen för förhandlingen? Att te x Bolagen ges enorm mycket makt i och med bostadsbristen, det redan alldeles för höga hyresläget och tillgången till SOU2021:58 som har synen att hyresgäster överkonsumerar bostadsyta och saknar betalningsvilja.

Hela artikeln HÄR